Airbnb Suisse : règles, cantons, spécificités

Louer sur Airbnb en Suisse est autorisé partout, mais aucun canton n’applique les mêmes limites. Genève et Vaud plafonnent la location d’un logement à 90 jours par an sans autorisation, le Valais raisonne en résidences secondaires, et Zurich vient de durcir son règlement des constructions. Le cadre applicable se lit toujours à trois niveaux : fédéral, cantonal, communal.

Voici ce que chaque étage impose, canton par canton, puis les obligations valables à n’importe quelle adresse suisse : taxe de séjour, annonce des voyageurs étrangers, TVA et impôt sur le revenu.

Louer sur Airbnb en Suisse : ce que dit le cadre fédéral

Il n’existe pas de loi fédérale sur la location de courte durée. La Confédération pose seulement trois garde-fous qui s’appliquent à tous les hôtes.

Le premier est le droit du bail. Si vous êtes locataire, la sous-location exige l’accord de votre bailleur, et le loyer que vous demandez ne doit pas être abusif par rapport à celui que vous payez. Sous-louer sans accord expose à une résiliation du bail et à la restitution des gains réalisés.

Le deuxième est la loi sur les résidences secondaires, dite Lex Weber, qui plafonne à 20 % la part de résidences secondaires par commune. Elle ne concerne pas la location elle-même mais l’affectation du logement, un point décisif dans les stations.

Le troisième est l’obligation d’annonce des hôtes étrangers, inscrite à l’article 16 de la loi sur les étrangers et l’intégration. Toute personne qui héberge un ressortissant étranger contre rémunération doit l’annoncer à l’autorité cantonale, que ce soit à titre régulier ou occasionnel.

Tout le reste, autrement dit les quotas de nuitées, les autorisations et les taxes, relève des cantons et des communes.

Genève : la LDTR et la limite des 90 jours

Genève applique le régime le plus strict du pays. L’article 4A du règlement d’application de la LDTR considère que louer la totalité d’un logement sur une plateforme au-delà de 90 jours par an constitue un changement d’affectation, soumis à autorisation.

Au-delà de ce seuil, une activité régulière et continue est requalifiée en activité professionnelle et relève de la Police du commerce et de lutte contre le travail au noir. Dans les logements subventionnés relevant de la LGL, de la LDTR ou de la LUP, la sous-location de courte durée est interdite, avec un risque de résiliation immédiate du bail.

La taxe de séjour est collectée automatiquement par Airbnb pour le compte des hôtes genevois depuis septembre 2020, et les voyageurs étrangers doivent être annoncés à la police cantonale. Le canton prépare par ailleurs un registre des logements loués en courte durée pour rendre la limite des 90 jours contrôlable. Les détails du régime sont publiés sur le portail officiel de l’État de Genève.

Vaud : annonce communale et autorisation au-delà de 90 jours

Dans le canton de Vaud, l’hôte doit d’abord s’annoncer auprès de sa commune, au titre de la loi sur l’exercice des activités économiques. Le locataire qui veut mettre son logement en ligne doit obtenir l’accord écrit de son bailleur, qui dispose de 30 jours pour répondre selon l’article 22 des règles vaudoises sur le bail.

Dans les districts touchés par la pénurie de logements, louer plus de 90 jours par an impose une autorisation communale de changement d’affectation. Trois cas y échappent : le logement occupé par son propriétaire, les immeubles de deux logements au maximum et les habitations de 150 m² ou plus.

Les communes perçoivent la taxe de séjour, avec un accord de collecte négocié entre l’Union des communes vaudoises et Airbnb. Le canton suit en plus l’activité des plateformes chaque trimestre à partir des données publiques d’InsideAirbnb, qu’il met à disposition des communes : votre déclaration n’est plus la seule source dont dispose votre commune.

Valais : résidences secondaires et communes touristiques

Le Valais ne fixe aucun quota de nuitées. Ce qui compte ici, c’est l’affectation du logement. Dans les communes qui dépassent le plafond de 20 % de résidences secondaires, la construction de nouvelles résidences secondaires classiques est gelée depuis 2013, Crans-Montana en tête.

Concrètement, un logement existant ou autorisé avant l’acceptation de la Lex Weber en 2012 bénéficie des anciens droits et se loue librement en courte durée. Un logement plus récent peut en revanche être grevé d’une affectation touristique qui impose une mise en location effective, une contrainte à vérifier au registre foncier avant tout achat en station.

Reste la taxe de séjour, fixée par chaque commune et souvent réévaluée. Crans-Montana l’a portée de 3 à 5 francs par personne et par nuit au 1er mai 2025, avec obligation de déclarer les nuitées. À Verbier ou à Zermatt, barèmes et modalités diffèrent : la règle est dans le règlement communal, jamais dans un tarif cantonal unique.

Zurich : un cadre plus souple, mais désormais encadré

Zurich n’impose pas de plafond général de nuitées, mais la ville a resserré son dispositif par l’urbanisme. Le 30 avril 2026, le Tribunal fédéral a rejeté les recours contre la révision partielle du règlement des constructions et des zones : les logements loués temporairement, Airbnb et business apartments confondus, ne comptent plus dans la quote-part minimale de logements exigée dans un immeuble.

Pour les propriétaires, cela signifie déclarer le type d’usage lors de la demande de permis et solliciter une autorisation en cas de changement d’affectation, même sans travaux. L’entrée en vigueur est prévue pour l’automne 2026. La location occasionnelle de son propre logement pendant une absence n’est pas visée.

Une initiative populaire déposée par le PS, les Verts et l’Alternative Liste demande en parallèle de plafonner la location de courte durée à 90 jours par an. Elle a été déclarée valable par la Ville : le cadre zurichois reste donc mouvant, et mérite une vérification avant tout investissement locatif.

Taxe de séjour et déclaration des voyageurs : les obligations partout

Deux obligations suivent l’hôte quel que soit le canton.

La taxe de séjour est due par le voyageur mais encaissée et reversée par l’hôte, sauf lorsqu’un accord de collecte automatique existe avec la plateforme. Ces accords couvrent Genève et une partie des communes vaudoises, mais pas l’ensemble du pays, et ils ne dispensent jamais de déclarer les nuitées ni les réservations prises en direct.

L’annonce des hôtes étrangers, elle, ne se délègue pas. Elle suppose de relever l’identité de chaque voyageur adulte et de la transmettre à l’autorité compétente, selon le formulaire et le canal propres à votre canton. Vous pouvez consulter les modalités sur le portail fédéral consacré à l’obligation de déclarer les hôtes étrangers.

En pratique, cette collecte se règle au moment de la réservation plutôt qu’à la porte du logement. C’est le rôle de l’automatisation du check-in en location courte durée : vous recevez les pièces d’identité avant l’arrivée, et le séjour commence sans paperasse.

TVA, impôts et statut de l’hôte : quand la location devient une activité

Les revenus d’une location de courte durée sont imposables comme revenu, à déclarer dans votre déclaration fiscale ordinaire. Rien ne change sur ce point, que vous louiez dix ou cent nuits.

La TVA, en revanche, dépend d’un seuil : l’assujettissement devient obligatoire au-delà de 100 000 francs de chiffre d’affaires annuel. Les prestations d’hébergement bénéficient d’un taux spécial de 3,8 %, plus favorable que le taux normal de 8,1 %. Ce taux spécial est reconduit périodiquement par le Parlement et court jusqu’à fin 2027 dans sa forme actuelle. Les taux en vigueur sont publiés par l’Administration fédérale des contributions.

Le volume change aussi votre statut réglementaire, pas seulement votre facture fiscale. Plusieurs cantons requalifient l’activité en exploitation professionnelle à partir d’un certain rythme de location, avec les autorisations commerciales correspondantes. Un hôte qui loue quelques semaines par an et une conciergerie qui gère 40 lots ne relèvent pas du même régime, même dans la même rue.

Checklist de mise en conformité avant la première réservation

Avant de publier votre annonce, remontez la pyramide dans l’ordre :

1. Vérifiez votre titre d’occupation : propriétaire, locataire avec accord écrit du bailleur, ou copropriétaire soumis au règlement de la PPE.
2. Lisez le règlement communal. C’est lui qui fixe l’annonce, la taxe de séjour et, dans les zones de pénurie, l’autorisation de changement d’affectation.
3. Comptez vos nuitées. Un compteur tenu dès la première réservation évite de découvrir le dépassement des 90 jours en fin d’année.
4. Organisez l’annonce des voyageurs étrangers : identité relevée à la réservation, transmission par le canal de votre canton.
5. Suivez votre chiffre d’affaires. Le seuil TVA de 100 000 francs s’apprécie sur douze mois glissants, toutes propriétés confondues.
6. Informez vos voyageurs. Règles de l’immeuble, horaires de silence, tri des déchets : un voisinage tranquille vous évite le signalement qui déclenche un contrôle communal.

Le dernier point se digitalise sans effort. Un livret d’accueil numérique rassemble les règles locales, les instructions d’arrivée et les bonnes adresses dans un lien que le voyageur ouvre sur son téléphone, sans installer d’application. Avec Lyvo, l’IA rédige les rubriques et le livret est prêt en moins de dix minutes, dans la langue de chaque voyageur, ce qui règle au passage la question des voyageurs germanophones et anglophones.

La même page peut porter vos services payants : ménage supplémentaire, transfert depuis la gare, casier à skis, panier du terroir. En station valaisanne, ces ventes additionnelles ouvrent un revenu quand le calendrier se vide entre deux saisons.

FAQ

Combien de nuits peut-on louer son logement sur Airbnb à Genève ?

Quatre-vingt-dix jours par an au maximum pour la location de la totalité d’un logement. Au-delà, le règlement d’application de la LDTR considère qu’il y a changement d’affectation, ce qui suppose une autorisation cantonale et, en cas d’activité régulière, une inscription auprès de la Police du commerce.

Faut-il une autorisation pour louer en courte durée en Suisse ?

Pas au niveau fédéral. L’autorisation dépend du canton, de la commune et du volume : elle est requise à Genève et dans les zones vaudoises en pénurie au-delà de 90 jours par an, et à Zurich en cas de changement d’affectation d’un logement loué temporairement.

Qui paie la taxe de séjour en Suisse, l’hôte ou le voyageur ?

Le voyageur la paie, l’hôte la collecte et la reverse à la commune. À Genève et dans plusieurs communes vaudoises, Airbnb la prélève directement lors de la réservation. Les réservations prises en direct restent à déclarer par l’hôte.

Peut-on sous-louer son appartement en courte durée quand on est locataire ?

Oui, avec l’accord de votre bailleur et à un loyer non abusif. Dans le canton de Vaud, le bailleur dispose de 30 jours pour répondre à votre demande. Dans les logements subventionnés genevois, la sous-location de courte durée est interdite sans exception.

Airbnb déclare-t-il mes revenus au fisc suisse ?

La plateforme ne remplit pas votre déclaration à votre place. Vos revenus locatifs restent à déclarer comme revenu ordinaire, et le seuil de 100 000 francs de chiffre d’affaires déclenche l’assujettissement à la TVA, au taux spécial de 3,8 % pour l’hébergement.

Louer en règle sans y passer ses soirées

La conformité en Suisse tient à peu de choses : le bon règlement communal, un compteur de nuitées, une collecte d’identités propre et des voyageurs correctement informés. Les trois derniers points s’automatisent.

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