Airbnb Schweiz Regeln: Kantone im Überblick

Eine Ferienwohnung in der Schweiz zu vermieten ist überall erlaubt, doch kein Kanton zieht dieselben Grenzen. Genf und die Waadt deckeln die Vermietung ohne Bewilligung bei 90 Tagen pro Jahr, das Wallis reguliert über den Zweitwohnungsstatus, und Zürich hat seine Bau- und Zonenordnung eben verschärft. Die Airbnb Schweiz Regeln liegen immer auf drei Ebenen: Bund, Kanton, Gemeinde.

Hier steht, was jede Ebene verlangt, Kanton für Kanton, und danach die Pflichten, die an jeder Schweizer Adresse gelten: Kurtaxe, Meldung ausländischer Gäste, Mehrwertsteuer und Einkommenssteuer.

Airbnb Schweiz Regeln: was der Bund vorgibt

Ein eidgenössisches Gesetz zur Kurzzeitvermietung gibt es nicht. Der Bund setzt nur drei Leitplanken, die für alle Gastgeber gelten.

Die erste ist das Mietrecht. Wer zur Miete wohnt, braucht für die Untervermietung die Zustimmung der Vermieterschaft, und der verlangte Zins darf im Verhältnis zum eigenen nicht missbräuchlich sein. Ohne Zustimmung drohen die Kündigung und die Herausgabe des erzielten Gewinns.

Die zweite ist das Zweitwohnungsgesetz, bekannt als Lex Weber, das den Anteil an Zweitwohnungen pro Gemeinde auf 20 % begrenzt. Es regelt nicht das Vermieten selbst, sondern wozu eine Wohnung rechtlich bestimmt ist, und genau das entscheidet in den Bergregionen.

Die dritte ist die Meldepflicht für ausländische Gäste nach Artikel 16 des Ausländer- und Integrationsgesetzes. Wer eine ausländische Person gegen Entgelt beherbergt, muss sie der kantonalen Behörde melden, ob regelmässig oder nur gelegentlich.

Alles Weitere, also Nächtelimiten, Bewilligungen und Abgaben, entscheiden Kantone und Gemeinden.

Genf: die LDTR und die Grenze von 90 Tagen

Genf hat das strengste Regime des Landes. Artikel 4A der Ausführungsverordnung zum Wohnraumgesetz LDTR wertet die Vermietung einer ganzen Wohnung über eine Plattform von mehr als 90 Tagen pro Jahr als Zweckänderung, die bewilligt werden muss.

Oberhalb dieser Schwelle gilt regelmässiges und dauerhaftes Vermieten als gewerbliche Tätigkeit und fällt unter die kantonale Gewerbepolizei. In subventionierten Wohnungen nach LGL, LDTR oder LUP ist die kurzzeitige Untervermietung schlicht verboten, mit dem Risiko einer fristlosen Kündigung.

Die Kurtaxe zieht Airbnb für Genfer Gastgeber seit September 2020 automatisch ein, ausländische Gäste sind der Kantonspolizei zu melden. Zusätzlich bereitet der Kanton ein Register der kurzzeitig vermieteten Wohnungen vor, damit die 90-Tage-Grenze überhaupt kontrollierbar wird. Die Einzelheiten stehen auf dem offiziellen Portal des Kantons Genf.

Waadt: Meldung bei der Gemeinde und Bewilligung ab 90 Tagen

Im Kanton Waadt melden sich Gastgeber zuerst bei ihrer Gemeinde an, gestützt auf das kantonale Gesetz über die Ausübung wirtschaftlicher Tätigkeiten. Mieterinnen und Mieter brauchen die schriftliche Zustimmung der Vermieterschaft, die nach Artikel 22 der kantonalen Mietregeln 30 Tage Zeit für die Antwort hat.

In Bezirken mit Wohnungsnot verlangt eine Vermietung von mehr als 90 Tagen pro Jahr eine kommunale Bewilligung zur Zweckänderung. Drei Fälle sind ausgenommen: selbst bewohnte Objekte, Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen und Wohnungen ab 150 m².

Die Kurtaxe erheben die Gemeinden, mit einer Inkassovereinbarung zwischen dem Waadtländer Gemeindeverband und Airbnb. Der Kanton wertet die Plattformaktivität zudem quartalsweise anhand öffentlicher InsideAirbnb-Daten aus und stellt sie den Gemeinden zur Verfügung: Ihre eigene Meldung ist damit nicht mehr die einzige Quelle, die Ihre Gemeinde einsehen kann.

Wallis: Zweitwohnungen und Tourismusgemeinden

Das Wallis kennt keine Nächtelimite. Was hier zählt, ist die Zweckbestimmung der Wohnung. In Gemeinden über der Schwelle von 20 % Zweitwohnungen ist der Bau neuer klassischer Zweitwohnungen seit 2013 blockiert, Crans-Montana ist das bekannteste Beispiel.

Konkret behält eine Wohnung, die vor der Annahme der Lex Weber 2012 gebaut oder bewilligt wurde, ihren altrechtlichen Status und darf frei kurzzeitig vermietet werden. Neuere Objekte können dagegen mit einer touristischen Nutzungsauflage belegt sein, die eine tatsächliche Vermietung vorschreibt. Vor einem Kauf im Ferienort lohnt der Blick ins Grundbuch.

Bleibt die Kurtaxe, die jede Gemeinde selbst festlegt und regelmässig anpasst. Crans-Montana hat sie per 1. Mai 2025 von 3 auf 5 Franken pro Person und Nacht erhöht, verbunden mit der Pflicht, die Logiernächte zu deklarieren. Verbier und Zermatt rechnen mit eigenen Ansätzen und Meldewegen: massgebend ist stets das Gemeindereglement, nie ein einheitlicher kantonaler Tarif.

Zürich: auf dem Papier lockerer, seit 2026 strenger

Zürich kennt keine allgemeine Nächtelimite, hat aber über das Planungsrecht nachgezogen. Am 30. April 2026 hat das Bundesgericht die Beschwerden gegen die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung abgewiesen: Befristet vermietete Wohnungen, ob Airbnb oder Business Apartments, zählen nicht mehr an den Mindestwohnanteil eines Gebäudes.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer heisst das, die Nutzungsart im Baugesuch zu deklarieren und eine Bewilligung einzuholen, wenn sich die Nutzung ändert, selbst ohne bauliche Massnahmen. Die Inkraftsetzung ist auf Herbst 2026 vorgesehen. Wer seine eigene Wohnung während Abwesenheiten gelegentlich vermietet, ist ausdrücklich nicht betroffen.

Parallel dazu verlangt eine Volksinitiative von SP, Grünen und Alternativer Liste eine Obergrenze von 90 Tagen pro Jahr. Die Stadt hat sie für gültig erklärt. Die Zürcher Airbnb Regeln bleiben also in Bewegung und gehören vor jeder Investition frisch geprüft.

Kurtaxe und Gästemeldung: die Pflichten in jedem Kanton

Zwei Pflichten begleiten Gastgeber überall.

Die Kurtaxe schuldet der Gast, kassiert und abgeliefert wird sie von der Gastgeberin, ausser die Plattform hat eine automatische Inkassovereinbarung. Diese Vereinbarungen decken Genf und einen Teil der Waadtländer Gemeinden ab, nicht das ganze Land, und sie entbinden nie von der Deklaration der Logiernächte oder von der Abrechnung für Direktbuchungen.

Die Meldung ausländischer Gäste lässt sich dagegen gar nicht delegieren. Sie verlangt die Identitätsdaten jeder erwachsenen Person, übermittelt über das Formular und den Kanal Ihres Kantons. Wie das abläuft, erklärt das Bundesportal zur Pflicht zur Meldung von ausländischen Gästen.

In der Praxis gehört diese Erfassung an den Buchungszeitpunkt statt an die Wohnungstür. Dafür ist ein automatisierter Check-in in der Ferienwohnung gedacht: Sie erhalten die Ausweisdaten, bevor der Gast ankommt, und der Aufenthalt beginnt ohne Papierkram.

Mehrwertsteuer, Steuern und der Status der Gastgeberin

Einnahmen aus kurzzeitiger Vermietung sind als Einkommen steuerbar und gehören in die ordentliche Steuererklärung. Daran ändert sich nichts, ob Sie zehn oder hundert Nächte vermieten.

Bei der Mehrwertsteuer zählt dagegen eine Schwelle: Ab 100 000 Franken Jahresumsatz wird die Anmeldung obligatorisch. Für Beherbergungsleistungen gilt der Sondersatz von 3,8 %, deutlich unter dem Normalsatz von 8,1 %. Das Parlament verlängert diesen Sondersatz periodisch, die aktuelle Fassung läuft bis Ende 2027. Die geltenden Sätze veröffentlicht die Eidgenössische Steuerverwaltung.

Das Volumen verändert nicht nur die Steuerlast, sondern auch den regulatorischen Status. Mehrere Kantone stufen die Tätigkeit ab einer gewissen Vermietungsfrequenz als gewerblichen Betrieb ein, mit den entsprechenden Bewilligungen. Wer seine Wohnung ein paar Wochen im Jahr vermietet, und eine Agentur mit 40 Objekten, stehen nicht unter demselben Regime, auch nicht in derselben Strasse.

Checkliste vor der ersten Buchung

Arbeiten Sie die Pyramide in dieser Reihenfolge ab:

1. Klären Sie Ihre Berechtigung: Eigentum, Miete mit schriftlicher Zustimmung der Vermieterschaft oder Stockwerkeigentum mit Reglement.
2. Lesen Sie das Gemeindereglement. Es regelt Anmeldung, Kurtaxe und, in Gebieten mit Wohnungsnot, die Bewilligung zur Zweckänderung.
3. Zählen Sie Ihre Nächte. Ein Zähler ab der ersten Buchung verhindert, dass Sie die Überschreitung der 90 Tage erst im Dezember bemerken.
4. Organisieren Sie die Gästemeldung: Identität bei der Buchung erfassen, über den Kanal Ihres Kantons übermitteln.
5. Verfolgen Sie Ihren Umsatz. Die Schwelle von 100 000 Franken gilt über zwölf rollende Monate und über alle Objekte hinweg.
6. Informieren Sie Ihre Gäste. Hausordnung, Ruhezeiten, Abfalltrennung: eine ruhige Nachbarschaft erspart Ihnen die Anzeige, die eine kommunale Kontrolle auslöst.

Der letzte Punkt lässt sich leicht digitalisieren. Eine digitale Gästemappe bündelt lokale Regeln, Anreiseinfos und Empfehlungen in einem Link, den der Gast auf dem Smartphone öffnet, ohne etwas zu installieren. Bei Lyvo schreibt die KI die Rubriken vor und die Mappe steht in weniger als zehn Minuten bereit, in der Sprache jedes Gastes, was in der Schweiz gleich die deutsch-, französisch- und englischsprachigen Gäste abdeckt.

Dieselbe Seite kann Ihre kostenpflichtigen Services tragen: Zusatzreinigung, Bahnhoftransfer, Skidepot, Produktekorb aus der Region. In einem Walliser Ferienort bringen solche Zusatzverkäufe Umsatz, wenn sich der Kalender zwischen den Saisons leert.

FAQ

Wie viele Nächte darf man eine Wohnung in Genf über Airbnb vermieten?

Höchstens 90 Tage pro Jahr, wenn die ganze Wohnung vermietet wird. Darüber hinaus wertet die Ausführungsverordnung zur LDTR das als Zweckänderung, was eine kantonale Bewilligung und bei regelmässigem Betrieb eine Anmeldung bei der Gewerbepolizei verlangt.

Braucht es in der Schweiz eine Bewilligung für die kurzzeitige Vermietung?

Auf Bundesebene nicht. Sie hängt von Kanton, Gemeinde und Volumen ab: In Genf und in Waadtländer Gebieten mit Wohnungsnot ab 90 Tagen pro Jahr, in Zürich bei einer Zweckänderung einer befristet vermieteten Wohnung.

Wer zahlt die Kurtaxe in der Schweiz, Gastgeber oder Gast?

Der Gast zahlt sie, die Gastgeberin zieht sie ein und liefert sie der Gemeinde ab. In Genf und mehreren Waadtländer Gemeinden verrechnet Airbnb sie direkt bei der Buchung. Direktbuchungen bleiben Sache der Gastgeberin.

Darf man als Mieterin die Wohnung kurzzeitig untervermieten?

Ja, mit Zustimmung der Vermieterschaft und zu einem nicht missbräuchlichen Zins. Im Kanton Waadt hat die Vermieterschaft 30 Tage Zeit für die Antwort. In Genfer subventionierten Wohnungen ist die kurzzeitige Untervermietung ausnahmslos verboten.

Meldet Airbnb meine Einnahmen dem Schweizer Fiskus?

Die Plattform füllt Ihre Steuererklärung nicht aus. Mieteinnahmen bleiben als ordentliches Einkommen deklarationspflichtig, und ab 100 000 Franken Umsatz kommt die Mehrwertsteuer dazu, zum Sondersatz von 3,8 % für Beherbergung.

Regelkonform vermieten, ohne Abende zu verlieren

Konformität in der Schweiz hängt an wenigen Dingen: dem richtigen Gemeindereglement, einem Nächtezähler, einer sauberen Identitätserfassung und Gästen, die die Regeln kennen. Die letzten drei lassen sich automatisieren.

Wie ein durchgehend digitaler Empfang aussieht, von der Datenerfassung bis zum Verkauf von Services während des Aufenthalts, zeigen die Lyvo Lösungen und der Vergleich der Pakete und Preise.