Airbnb Suiza: normativa cantón por cantón
Por Clément · Cofundador de Lyvo, producto y tecnología
Alquilar en Airbnb en Suiza es legal en todo el país, pero ningún cantón aplica los mismos límites. Ginebra y Vaud topan el alquiler de una vivienda en 90 días al año sin autorización, el Valais regula por el estatus de residencia secundaria, y Zúrich acaba de endurecer su ordenanza urbanística. La normativa siempre se lee en tres niveles: federal, cantonal y municipal.
Esto es lo que exige cada nivel, cantón por cantón, y después las obligaciones que le siguen a cualquier dirección suiza: tasa turística, registro de huéspedes extranjeros, IVA e impuesto sobre la renta.
Airbnb en Suiza: qué regula realmente la ley federal
No existe una ley federal sobre el alquiler de corta duración. La Confederación fija solo tres límites, y valen para cualquier anfitrión del país.
El primero es el derecho de arrendamiento. Si usted vive de alquiler, el subarriendo exige el consentimiento de su arrendador, y el precio que cobra no puede ser abusivo respecto al que paga. Subarrendar sin permiso puede costarle el contrato y los beneficios obtenidos.
El segundo es la Ley de Residencias Secundarias, conocida como Lex Weber, que limita al 20 % la proporción de segundas residencias por municipio. No regula el alquiler en sí, sino para qué está destinada legalmente la vivienda, y esa diferencia lo cambia todo en las estaciones de esquí.
El tercero es el deber de registrar a los huéspedes extranjeros, recogido en el artículo 16 de la Ley de Extranjería e Integración. Quien aloje a una persona extranjera a cambio de dinero debe comunicarlo a la autoridad cantonal, de forma habitual u ocasional.
Todo lo demás, es decir los topes de noches, las autorizaciones y las tasas, lo deciden cantones y municipios.
Ginebra: la LDTR y el tope de 90 días
Ginebra tiene el régimen más estricto del país. El artículo 4A del reglamento de aplicación de la ley de vivienda LDTR considera que alquilar una vivienda entera a través de una plataforma más de 90 días al año es un cambio de uso, sujeto a autorización.
Por encima de ese umbral, una actividad regular y continuada se reclasifica como actividad profesional y pasa a depender de la policía cantonal de comercio. En las viviendas subvencionadas de los programas LGL, LDTR o LUP, el subarriendo de corta duración está prohibido, con riesgo de resolución inmediata del contrato.
Airbnb recauda la tasa turística en nombre de los anfitriones ginebrinos desde septiembre de 2020, y los huéspedes extranjeros deben comunicarse a la policía cantonal. El cantón prepara además un registro de viviendas de alquiler corto para que el tope de 90 días sea verificable. Los detalles están publicados en el portal oficial del cantón de Ginebra.
Vaud: registro municipal y autorización a partir de 90 días
En el cantón de Vaud, el anfitrión debe darse de alta primero en su municipio, según la ley cantonal sobre el ejercicio de actividades económicas. El inquilino que quiera publicar su vivienda necesita el consentimiento por escrito del arrendador, que dispone de 30 días para responder según el artículo 22 de las normas cantonales de arrendamiento.
En los distritos con escasez de vivienda, alquilar más de 90 días al año exige una autorización municipal de cambio de uso. Tres casos quedan exentos: la vivienda ocupada por su propietario, los edificios de dos viviendas como máximo y las viviendas de 150 m² o más.
Los municipios recaudan la tasa turística, con un acuerdo de cobro negociado entre la unión de municipios de Vaud y Airbnb. El cantón sigue además la actividad de las plataformas cada trimestre con datos públicos de InsideAirbnb, que pone a disposición de los ayuntamientos: su propia declaración ya no es lo único que su municipio puede consultar.
Valais: residencias secundarias y municipios turísticos
El Valais no fija ningún tope de noches. Lo que cuenta aquí es el destino legal de la vivienda. En los municipios que superan el umbral del 20 % de segundas residencias, la construcción de nuevas residencias secundarias clásicas está congelada desde 2013, con Crans-Montana como caso más conocido.
En la práctica, una vivienda construida o autorizada antes de la aprobación de la Lex Weber en 2012 conserva sus derechos adquiridos y se alquila libremente a corto plazo. Una vivienda más reciente puede llevar una afectación turística que obliga a alquilarla de forma efectiva, una carga que conviene comprobar en el registro de la propiedad antes de comprar en una estación.
Queda la tasa turística, fijada por cada municipio y revisada con frecuencia. Crans-Montana la subió de 3 a 5 francos por persona y noche el 1 de mayo de 2025, con obligación de declarar las pernoctaciones. Verbier y Zermatt aplican sus propias tarifas y canales: la respuesta está siempre en la ordenanza municipal, nunca en una tabla cantonal única.
Zúrich: más flexible sobre el papel, más estricto desde 2026
Zúrich no impone un tope general de noches, pero la ciudad ha apretado por la vía urbanística. El 30 de abril de 2026 el Tribunal Federal desestimó los recursos contra la revisión parcial de la ordenanza de construcción y zonificación: las viviendas alquiladas temporalmente, sean anuncios de Airbnb o business apartments, ya no computan en la cuota mínima de vivienda exigida en un edificio.
Para los propietarios, esto significa declarar el tipo de uso al solicitar la licencia y pedir autorización en caso de cambio de uso, incluso sin obras. La entrada en vigor está prevista para el otoño de 2026. Alquilar puntualmente la propia vivienda durante una ausencia queda expresamente fuera.
En paralelo, una iniciativa popular presentada por socialdemócratas, verdes y la Lista Alternativa pide un tope de 90 días al año. La ciudad la ha declarado válida, así que el marco de Zúrich sigue en movimiento y conviene revisarlo antes de cualquier inversión.
Tasa turística y registro de huéspedes: las obligaciones de todos
Dos obligaciones acompañan al anfitrión en cualquier cantón.
La tasa turística la debe el huésped, pero la cobra y la liquida el anfitrión, salvo que exista un acuerdo de recaudación automática con la plataforma. Esos acuerdos cubren Ginebra y parte de los municipios de Vaud, no todo el país, y nunca eximen de declarar las pernoctaciones ni las reservas directas.
El registro de huéspedes extranjeros, en cambio, no se delega. Exige recoger los datos de identidad de cada adulto y transmitirlos por el formulario y el canal propios de su cantón. El artículo 16 de la Ley de Extranjería e Integración fija el mínimo federal, y los cantones pueden endurecerlo.
En la práctica esto se resuelve en el momento de la reserva y no en la puerta del piso. Para eso sirve automatizar el check-in en el alquiler vacacional: recibe los documentos antes de que llegue el huésped, y la estancia empieza sin papeleo.
IVA, impuestos y cuándo alquilar se convierte en actividad
Los ingresos del alquiler de corta duración tributan como renta y entran en su declaración ordinaria. Esto no cambia, alquile diez noches o cien.
El IVA, en cambio, depende de un umbral: la inscripción es obligatoria por encima de 100 000 francos de facturación anual. Los servicios de alojamiento se benefician de un tipo especial del 3,8 %, muy por debajo del tipo normal del 8,1 %. El Parlamento renueva ese tipo especial de forma periódica y la versión actual llega hasta finales de 2027. Los tipos vigentes los publica la Administración Federal de Contribuciones.
El volumen también cambia su estatus regulatorio, no solo su factura fiscal. Varios cantones reclasifican la actividad como explotación profesional a partir de cierto ritmo de alquiler, con las licencias comerciales correspondientes. Un anfitrión que alquila unas semanas al año y una empresa de gestión con 40 pisos no están en el mismo régimen, ni siquiera en la misma calle.
Checklist de cumplimiento antes de la primera reserva
Recorra la pirámide en este orden:
- Confirme su título: propietario, inquilino con consentimiento escrito del arrendador, o copropietario sujeto al reglamento de la comunidad.
- Lea la ordenanza municipal. Es la que fija el alta, la tasa turística y, en zonas de escasez, la autorización de cambio de uso.
- Cuente sus noches. Un contador llevado desde la primera reserva evita descubrir en diciembre que superó los 90 días en octubre.
- Organice el registro de huéspedes extranjeros: identidad al reservar, envío por el canal de su cantón.
- Vigile su facturación. El umbral de 100 000 francos se calcula sobre doce meses móviles y sobre todas sus propiedades.
- Informe a sus huéspedes. Normas del edificio, horas de silencio, reciclaje: un vecindario tranquilo le ahorra la denuncia que dispara una inspección municipal.
Este último punto se digitaliza sin esfuerzo. Un manual de bienvenida de Airbnb reúne las normas locales, las instrucciones de llegada y las recomendaciones en un enlace que el huésped abre en el móvil, sin instalar nada. Con Lyvo, la IA redacta los apartados y el manual está listo en menos de diez minutos, en el idioma de cada huésped, lo que además resuelve la convivencia de alemán, francés e inglés que trae alojar en Suiza.
La misma página puede llevar sus servicios de pago: limpieza extra, traslado desde la estación, taquilla de esquís, cesta de productos locales. En una estación del Valais, esas ventas adicionales dan ingresos cuando el calendario se vacía entre temporadas.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas noches se puede alquilar una vivienda en Airbnb en Ginebra?
Noventa días al año como máximo si se alquila la vivienda entera. Por encima, el reglamento de aplicación de la LDTR lo considera cambio de uso, lo que exige autorización cantonal y, si la actividad es regular, alta en la policía de comercio.
¿Hace falta autorización para alquilar a corto plazo en Suiza?
A nivel federal no. Depende del cantón, del municipio y del volumen: se exige en Ginebra y en las zonas de escasez de Vaud a partir de 90 días al año, y en Zúrich cuando cambia el uso de una vivienda alquilada temporalmente.
¿Quién paga la tasa turística en Suiza, el anfitrión o el huésped?
La paga el huésped, el anfitrión la cobra y la liquida al municipio. En Ginebra y en varios municipios de Vaud, Airbnb la carga en la reserva. Las reservas directas siguen siendo responsabilidad del anfitrión.
¿Puede un inquilino subarrendar su piso a corto plazo?
Sí, con el consentimiento del arrendador y a un precio no abusivo. En el cantón de Vaud el arrendador tiene 30 días para responder. En la vivienda subvencionada de Ginebra, el subarriendo corto está prohibido sin excepciones.
¿Declara Airbnb mis ingresos a Hacienda en Suiza?
La plataforma no presenta su declaración. Los ingresos del alquiler siguen siendo declarables como renta ordinaria, y los 100 000 francos de facturación activan el IVA, al tipo especial del 3,8 % para alojamiento.
Cumplir sin perder las tardes
Cumplir en Suiza depende de pocas cosas: la ordenanza municipal correcta, un contador de noches, una recogida de identidades limpia y huéspedes que conocen las normas. Las tres últimas se automatizan.
Para ver cómo funciona una recepción digital de principio a fin, desde los datos del huésped hasta la venta de servicios durante la estancia, descubra las soluciones de Lyvo o compare planes y precios.
