Airbnb Svizzera: le regole cantone per cantone

Affittare su Airbnb in Svizzera è legale ovunque, ma nessun cantone applica gli stessi limiti. Ginevra e Vaud fissano a 90 giorni all’anno il tetto senza autorizzazione, il Vallese regola attraverso lo statuto di abitazione secondaria e Zurigo ha appena stretto le maglie del suo regolamento edilizio. Le regole si leggono sempre su tre livelli: federale, cantonale, comunale.

Ecco cosa impone ogni livello, cantone per cantone, e poi gli obblighi validi a qualsiasi indirizzo svizzero: tassa di soggiorno, notifica degli ospiti stranieri, IVA e imposta sul reddito.

Airbnb in Svizzera: cosa prevede davvero il diritto federale

Una legge federale sugli affitti brevi non esiste. La Confederazione fissa soltanto tre paletti, validi per ogni locatore del paese.

Il primo è il diritto di locazione. Se siete in affitto, la sublocazione richiede il consenso del locatore e il canone richiesto non può essere abusivo rispetto a quello che pagate. Subaffittare senza consenso può costarvi il contratto e la restituzione del guadagno.

Il secondo è la legge sulle abitazioni secondarie, nota come Lex Weber, che limita al 20 % la quota di seconde case per comune. Non regola l’affitto in sé, ma la destinazione giuridica dell’abitazione, e nelle località turistiche questa differenza decide tutto.

Il terzo è l’obbligo di notifica degli ospiti stranieri, previsto dall’articolo 16 della legge federale sugli stranieri e la loro integrazione. Chi alloggia una persona straniera a pagamento deve annunciarla all’autorità cantonale, che lo faccia con regolarità o solo di tanto in tanto.

Tutto il resto, cioè tetti di pernottamenti, autorizzazioni e tasse, lo decidono cantoni e comuni.

Ginevra: la LDTR e il tetto dei 90 giorni

Ginevra ha il regime più severo del paese. L’articolo 4A del regolamento di applicazione della legge sull’abitazione LDTR considera l’affitto di un’abitazione intera tramite piattaforma oltre i 90 giorni all’anno come un cambiamento di destinazione, soggetto ad autorizzazione.

Oltre quella soglia, un’attività regolare e continuativa viene riqualificata come attività professionale e ricade sotto la polizia cantonale del commercio. Nelle abitazioni sovvenzionate secondo LGL, LDTR o LUP la sublocazione breve è vietata, con rischio di disdetta immediata del contratto.

Airbnb incassa la tassa di soggiorno per conto dei locatori ginevrini da settembre 2020 e gli ospiti stranieri vanno annunciati alla polizia cantonale. Il cantone sta inoltre preparando un registro delle abitazioni affittate a breve termine per rendere verificabile il tetto dei 90 giorni. I dettagli sono pubblicati sul portale ufficiale del cantone di Ginevra.

Vaud: annuncio al comune e autorizzazione oltre i 90 giorni

Nel cantone di Vaud il locatore deve prima annunciarsi al proprio comune, ai sensi della legge cantonale sull’esercizio delle attività economiche. L’inquilino che vuole pubblicare l’annuncio ha bisogno del consenso scritto del locatore, che dispone di 30 giorni per rispondere secondo l’articolo 22 delle norme cantonali di locazione.

Nei distretti colpiti dalla penuria di alloggi, affittare per più di 90 giorni all’anno richiede un’autorizzazione comunale di cambiamento di destinazione. Tre casi ne sono esclusi: l’abitazione occupata dal proprietario, gli edifici con al massimo due appartamenti e le abitazioni di 150 m² o più.

I comuni incassano la tassa di soggiorno, con un accordo negoziato tra l’unione dei comuni vodesi e Airbnb. Il cantone segue inoltre l’attività delle piattaforme ogni trimestre attraverso i dati pubblici di InsideAirbnb, che mette a disposizione dei comuni: la vostra dichiarazione non è più l’unica fonte che il comune può consultare.

Vallese: abitazioni secondarie e comuni turistici

Il Vallese non fissa alcun tetto di pernottamenti. Qui conta la destinazione dell’abitazione. Nei comuni che superano la soglia del 20 % di seconde case, la costruzione di nuove abitazioni secondarie classiche è congelata dal 2013, con Crans-Montana come esempio più noto.

In concreto, un’abitazione costruita o autorizzata prima dell’approvazione della Lex Weber nel 2012 mantiene i diritti acquisiti e si affitta liberamente a breve termine. Un immobile più recente può invece portare un vincolo di uso turistico che impone di affittarlo davvero, una clausola da verificare nel registro fondiario prima di comprare in una stazione.

Resta la tassa di soggiorno, fissata da ogni comune e rivista di frequente. Crans-Montana l’ha portata da 3 a 5 franchi per persona e notte il 1° maggio 2025, con obbligo di dichiarare i pernottamenti. Verbier e Zermatt applicano tariffe e canali propri: la risposta sta sempre nel regolamento comunale, mai in un unico tariffario cantonale.

Zurigo: più morbida sulla carta, più rigida dal 2026

Zurigo non impone un tetto generale di notti, ma la città ha stretto per via urbanistica. Il 30 aprile 2026 il Tribunale federale ha respinto i ricorsi contro la revisione parziale del regolamento edilizio e delle zone: le abitazioni affittate temporaneamente, che si tratti di annunci Airbnb o di business apartment, non contano più nella quota minima di alloggi richiesta in un edificio.

Per i proprietari questo significa dichiarare il tipo di uso nella domanda di costruzione e chiedere un’autorizzazione in caso di cambiamento di destinazione, anche senza lavori. L’entrata in vigore è prevista per l’autunno 2026. Affittare occasionalmente la propria abitazione durante un’assenza resta espressamente fuori dal campo di applicazione.

In parallelo, un’iniziativa popolare depositata da socialisti, verdi e Lista Alternativa chiede un tetto di 90 giorni all’anno. La città l’ha dichiarata valida, quindi il quadro zurighese resta in movimento e va verificato prima di ogni investimento.

Tassa di soggiorno e notifica degli ospiti: gli obblighi ovunque

Due obblighi seguono il locatore in qualsiasi cantone.

La tassa di soggiorno è dovuta dall’ospite ma incassata e versata dal locatore, salvo quando esiste un accordo di riscossione automatica con la piattaforma. Questi accordi coprono Ginevra e una parte dei comuni vodesi, non tutto il paese, e non dispensano mai dal dichiarare i pernottamenti né le prenotazioni dirette.

La notifica degli ospiti stranieri, invece, non si delega. Richiede di rilevare i dati d’identità di ogni adulto e di trasmetterli con il modulo e il canale del vostro cantone. L’articolo 16 della legge federale sugli stranieri e la loro integrazione fissa il minimo federale e i cantoni possono inasprirlo.

In pratica questa raccolta va fatta al momento della prenotazione, non sulla porta di casa. È il compito di automatizzare il check-in negli affitti brevi: i documenti arrivano prima dell’ospite e il soggiorno comincia senza scartoffie.

IVA, imposte e quando affittare diventa un’attività

I ricavi degli affitti brevi sono imponibili come reddito ed entrano nella dichiarazione ordinaria. Questo non cambia, che affittiate dieci notti o cento.

L’IVA dipende invece da una soglia: l’assoggettamento diventa obbligatorio oltre 100 000 franchi di cifra d’affari annua. Le prestazioni di alloggio godono di un’aliquota speciale del 3,8 %, ben sotto l’aliquota normale dell’8,1 %. Il Parlamento rinnova periodicamente questa aliquota speciale e la versione attuale corre fino a fine 2027. Le aliquote in vigore sono pubblicate dall’Amministrazione federale delle contribuzioni.

Il volume cambia anche il vostro statuto normativo, non solo la fattura fiscale. Diversi cantoni riqualificano l’attività come esercizio professionale oltre un certo ritmo di locazione, con le autorizzazioni commerciali che ne derivano. Chi affitta il proprio appartamento qualche settimana all’anno e un’agenzia che gestisce 40 unità non stanno nello stesso regime, nemmeno nella stessa via.

Checklist di conformità prima della prima prenotazione

Risalite la piramide in questo ordine:

1. Verificate il vostro titolo: proprietario, inquilino con consenso scritto del locatore o comproprietario soggetto al regolamento condominiale.
2. Leggete il regolamento comunale. È lui a fissare l’annuncio, la tassa di soggiorno e, nelle zone di penuria, l’autorizzazione di cambiamento di destinazione.
3. Contate le notti. Un contatore tenuto dalla prima prenotazione evita di scoprire a dicembre di aver superato i 90 giorni a ottobre.
4. Organizzate la notifica degli ospiti stranieri: identità rilevata alla prenotazione, trasmissione tramite il canale del vostro cantone.
5. Seguite la cifra d’affari. La soglia di 100 000 franchi si valuta su dodici mesi mobili e su tutti i vostri immobili.
6. Informate gli ospiti. Regolamento dello stabile, orari di silenzio, raccolta differenziata: un vicinato tranquillo vi risparmia la segnalazione che innesca un controllo comunale.

L’ultimo punto si digitalizza senza fatica. Una guida di benvenuto per Airbnb raccoglie regole locali, istruzioni di arrivo e consigli in un link che l’ospite apre sul telefono, senza installare nulla. Con Lyvo l’IA redige le sezioni e la guida è pronta in meno di dieci minuti, nella lingua di ogni ospite, il che risolve anche la convivenza tra tedesco, francese e inglese tipica dell’ospitalità svizzera.

La stessa pagina può ospitare i vostri servizi a pagamento: pulizia extra, transfer dalla stazione, deposito sci, cesto di prodotti locali. In una stazione vallesana queste vendite aggiuntive portano ricavi quando il calendario si svuota tra due stagioni.

Domande frequenti

Quante notti si può affittare un’abitazione su Airbnb a Ginevra?

Al massimo 90 giorni all’anno se si affitta l’abitazione intera. Oltre, il regolamento di applicazione della LDTR lo considera cambiamento di destinazione, il che richiede un’autorizzazione cantonale e, in caso di attività regolare, l’iscrizione presso la polizia del commercio.

Serve un’autorizzazione per gli affitti brevi in Svizzera?

A livello federale no. Dipende dal cantone, dal comune e dal volume: serve a Ginevra e nelle zone vodesi in penuria oltre i 90 giorni all’anno, e a Zurigo in caso di cambiamento di destinazione di un’abitazione affittata temporaneamente.

Chi paga la tassa di soggiorno in Svizzera, il locatore o l’ospite?

La paga l’ospite, il locatore la incassa e la versa al comune. A Ginevra e in diversi comuni vodesi Airbnb la addebita alla prenotazione. Le prenotazioni dirette restano a carico del locatore.

Un inquilino può subaffittare a breve termine?

Sì, con il consenso del locatore e a un canone non abusivo. Nel cantone di Vaud il locatore ha 30 giorni per rispondere. Nelle abitazioni sovvenzionate ginevrine la sublocazione breve è vietata senza eccezioni.

Airbnb dichiara i miei ricavi al fisco svizzero?

La piattaforma non compila la vostra dichiarazione. I ricavi da locazione restano da dichiarare come reddito ordinario e i 100 000 franchi di cifra d’affari fanno scattare l’IVA, all’aliquota speciale del 3,8 % per l’alloggio.

Affittare in regola senza perderci le serate

La conformità in Svizzera dipende da poche cose: il regolamento comunale giusto, un contatore di notti, una raccolta di identità pulita e ospiti informati sulle regole. Le ultime tre si automatizzano.

Per vedere come funziona un’accoglienza digitale dall’inizio alla fine, dai dati dell’ospite alla vendita di servizi durante il soggiorno, scoprite le soluzioni Lyvo o confrontate pacchetti e prezzi.