Airbnb Suíça: as regras cantão a cantão

Alugar no Airbnb na Suíça é legal em todo o país, mas nenhum cantão aplica os mesmos limites. Genebra e Vaud fixam o teto em 90 dias por ano sem autorização, o Valais regula pelo estatuto de residência secundária e Zurique acaba de apertar o seu regulamento urbanístico. As regras leem-se sempre em três níveis: federal, cantonal e municipal.

Eis o que cada nível exige, cantão a cantão, e depois as obrigações válidas em qualquer morada suíça: taxa turística, comunicação de hóspedes estrangeiros, IVA e imposto sobre o rendimento.

Airbnb na Suíça: o que a lei federal regula de facto

Não existe uma lei federal sobre o arrendamento de curta duração. A Confederação fixa apenas três limites, e valem para todos os anfitriões do país.

O primeiro é o direito do arrendamento. Se vive em casa arrendada, o subarrendamento exige o acordo do senhorio, e a renda que cobra não pode ser abusiva face à que paga. Subarrendar sem acordo pode custar-lhe o contrato e a devolução dos lucros.

O segundo é a lei das residências secundárias, conhecida como Lex Weber, que limita a 20 % a proporção de segundas habitações por município. Não regula o arrendamento em si, mas o fim legal da habitação, e nas estâncias de montanha essa diferença decide tudo.

O terceiro é o dever de comunicar hóspedes estrangeiros, previsto no artigo 16 da lei federal sobre estrangeiros e integração. Quem aloja uma pessoa estrangeira a troco de dinheiro deve comunicá-lo à autoridade cantonal, seja de forma regular ou ocasional.

Todo o resto, ou seja tetos de dormidas, autorizações e taxas, é decidido por cantões e municípios.

Genebra: a LDTR e o teto dos 90 dias

Genebra tem o regime mais rigoroso do país. O artigo 4A do regulamento de aplicação da lei da habitação LDTR considera que arrendar uma habitação inteira através de uma plataforma além de 90 dias por ano é uma mudança de uso, sujeita a autorização.

Acima desse limiar, uma atividade regular e contínua é requalificada como atividade profissional e passa a depender da polícia cantonal do comércio. Nas habitações subsidiadas ao abrigo da LGL, da LDTR ou da LUP, o subarrendamento de curta duração é proibido, com risco de rescisão imediata do contrato.

O Airbnb cobra a taxa turística em nome dos anfitriões genebrinos desde setembro de 2020, e os hóspedes estrangeiros devem ser comunicados à polícia cantonal. O cantão prepara ainda um registo das habitações arrendadas a curto prazo para tornar o teto dos 90 dias verificável. Os pormenores estão publicados no portal oficial do cantão de Genebra.

Vaud: comunicação ao município e autorização acima de 90 dias

No cantão de Vaud, o anfitrião deve primeiro comunicar-se ao seu município, ao abrigo da lei cantonal sobre o exercício de atividades económicas. O inquilino que queira publicar o anúncio precisa do acordo escrito do senhorio, que dispõe de 30 dias para responder segundo o artigo 22 das normas cantonais de arrendamento.

Nos distritos afetados pela escassez de habitação, arrendar mais de 90 dias por ano exige uma autorização municipal de mudança de uso. Três casos ficam de fora: a habitação ocupada pelo proprietário, os edifícios com dois fogos no máximo e as habitações de 150 m² ou mais.

Os municípios cobram a taxa turística, com um acordo negociado entre a união dos municípios de Vaud e o Airbnb. O cantão acompanha ainda a atividade das plataformas todos os trimestres com dados públicos do InsideAirbnb, que disponibiliza aos municípios: a sua declaração já não é a única fonte que o município pode consultar.

Valais: residências secundárias e municípios turísticos

O Valais não fixa qualquer teto de dormidas. O que conta aqui é o fim legal da habitação. Nos municípios que ultrapassam o limiar de 20 % de segundas habitações, a construção de novas residências secundárias clássicas está congelada desde 2013, com Crans-Montana como caso mais conhecido.

Na prática, uma habitação construída ou autorizada antes da aprovação da Lex Weber em 2012 mantém os direitos adquiridos e arrenda-se livremente a curto prazo. Um imóvel mais recente pode, pelo contrário, ter um ónus de uso turístico que obriga a arrendá-lo efetivamente, uma cláusula a verificar no registo predial antes de comprar numa estância.

Resta a taxa turística, fixada por cada município e revista com frequência. Crans-Montana subiu-a de 3 para 5 francos por pessoa e noite a 1 de maio de 2025, com obrigação de declarar as dormidas. Verbier e Zermatt aplicam tarifas e canais próprios: a resposta está sempre no regulamento municipal, nunca numa tabela cantonal única.

Zurique: mais flexível no papel, mais apertada desde 2026

Zurique não impõe um teto geral de noites, mas a cidade apertou pela via do urbanismo. A 30 de abril de 2026 o Tribunal Federal rejeitou os recursos contra a revisão parcial do regulamento de construção e zonamento: as habitações arrendadas temporariamente, sejam anúncios do Airbnb ou business apartments, deixam de contar para a quota mínima de habitação exigida num edifício.

Para os proprietários, isso significa declarar o tipo de uso no pedido de licença e requerer autorização em caso de mudança de uso, mesmo sem obras. A entrada em vigor está prevista para o outono de 2026. Arrendar pontualmente a própria habitação durante uma ausência fica expressamente de fora.

Em paralelo, uma iniciativa popular apresentada pelos socialistas, pelos verdes e pela Lista Alternativa pede um teto de 90 dias por ano. A cidade declarou-a válida, por isso o quadro de Zurique continua em movimento e merece uma verificação antes de qualquer investimento.

Taxa turística e comunicação de hóspedes: as obrigações em todo o lado

Duas obrigações acompanham o anfitrião em qualquer cantão.

A taxa turística é devida pelo hóspede mas cobrada e entregue pelo anfitrião, salvo quando existe um acordo de cobrança automática com a plataforma. Esses acordos cobrem Genebra e parte dos municípios de Vaud, não o país inteiro, e nunca dispensam a declaração das dormidas nem das reservas diretas.

A comunicação de hóspedes estrangeiros, essa, não se delega. Exige recolher os dados de identidade de cada adulto e transmiti-los pelo formulário e pelo canal do seu cantão. O artigo 16 da lei federal sobre estrangeiros e integração fixa o mínimo federal, e os cantões podem endurecê-lo.

Na prática isto resolve-se no momento da reserva e não à porta do apartamento. É essa a função de automatizar o check-in no alojamento local: recebe os documentos antes da chegada e a estadia começa sem papelada.

IVA, impostos e quando arrendar se torna uma atividade

Os rendimentos do arrendamento de curta duração são tributados como rendimento e entram na declaração ordinária. Isto não muda, quer arrende dez noites ou cem.

O IVA, esse, depende de um limiar: o registo torna-se obrigatório acima de 100 000 francos de volume de negócios anual. As prestações de alojamento beneficiam de uma taxa especial de 3,8 %, bem abaixo da taxa normal de 8,1 %. O Parlamento renova periodicamente essa taxa especial e a versão atual vigora até ao final de 2027. As taxas em vigor são publicadas pela Administração Federal das Contribuições.

O volume muda também o seu estatuto regulamentar, não apenas a fatura fiscal. Vários cantões requalificam a atividade como exploração profissional a partir de certo ritmo de arrendamento, com as licenças comerciais correspondentes. Quem arrenda o apartamento algumas semanas por ano e uma empresa que gere 40 unidades não estão no mesmo regime, nem sequer na mesma rua.

Checklist de conformidade antes da primeira reserva

Suba a pirâmide por esta ordem:

1. Confirme o seu título: proprietário, inquilino com acordo escrito do senhorio, ou comproprietário sujeito ao regulamento do condomínio.
2. Leia o regulamento municipal. É ele que fixa a comunicação, a taxa turística e, nas zonas de escassez, a autorização de mudança de uso.
3. Conte as suas noites. Um contador mantido desde a primeira reserva evita descobrir em dezembro que ultrapassou os 90 dias em outubro.
4. Organize a comunicação de hóspedes estrangeiros: identidade recolhida na reserva, envio pelo canal do seu cantão.
5. Acompanhe o volume de negócios. O limiar de 100 000 francos avalia-se em doze meses móveis e sobre todos os seus imóveis.
6. Informe os seus hóspedes. Regras do prédio, horas de silêncio, separação do lixo: uma vizinhança tranquila poupa-lhe a queixa que desencadeia uma inspeção municipal.

Este último ponto digitaliza-se sem esforço. Um manual de acolhimento para Airbnb reúne as regras locais, as instruções de chegada e as recomendações num link que o hóspede abre no telemóvel, sem instalar nada. Com a Lyvo, a IA redige as secções e o manual fica pronto em menos de dez minutos, na língua de cada hóspede, o que resolve também a convivência entre alemão, francês e inglês que vem com o alojamento na Suíça.

A mesma página pode levar os seus serviços pagos: limpeza extra, transfer da estação, cacifo de esquis, cabaz de produtos locais. Numa estância do Valais, essas vendas adicionais trazem receita quando o calendário se esvazia entre épocas.

Perguntas frequentes

Quantas noites se pode arrendar uma habitação no Airbnb em Genebra?

No máximo 90 dias por ano quando se arrenda a habitação inteira. Acima disso, o regulamento de aplicação da LDTR considera que há mudança de uso, o que exige autorização cantonal e, em caso de atividade regular, inscrição na polícia do comércio.

É preciso autorização para arrendar a curto prazo na Suíça?

A nível federal não. Depende do cantão, do município e do volume: é exigida em Genebra e nas zonas de escassez de Vaud acima de 90 dias por ano, e em Zurique em caso de mudança de uso de uma habitação arrendada temporariamente.

Quem paga a taxa turística na Suíça, o anfitrião ou o hóspede?

Paga-a o hóspede, o anfitrião cobra-a e entrega-a ao município. Em Genebra e em vários municípios de Vaud, o Airbnb cobra-a na reserva. As reservas diretas continuam a ser da responsabilidade do anfitrião.

Um inquilino pode subarrendar a curto prazo?

Sim, com o acordo do senhorio e a uma renda não abusiva. No cantão de Vaud o senhorio tem 30 dias para responder. Nas habitações subsidiadas de Genebra, o subarrendamento curto é proibido sem exceções.

O Airbnb declara os meus rendimentos ao fisco suíço?

A plataforma não preenche a sua declaração. Os rendimentos do arrendamento continuam a ser declaráveis como rendimento ordinário, e os 100 000 francos de volume de negócios acionam o IVA, à taxa especial de 3,8 % para alojamento.

Cumprir sem perder as noites

Cumprir na Suíça depende de poucas coisas: o regulamento municipal certo, um contador de noites, uma recolha de identidades limpa e hóspedes que conhecem as regras. As três últimas automatizam-se.

Para ver como funciona um acolhimento digital de ponta a ponta, dos dados do hóspede à venda de serviços durante a estadia, conheça as soluções Lyvo ou compare pacotes e preços.